（財清〔１９９４〕１４號）
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府清產(chǎn)核資辦公室、財政廳（局）、土地管理局、國有資產(chǎn)管理局，國務(wù)院各部、委、直屬機構(gòu)清產(chǎn)核資辦公室和計劃單列企業(yè)集團：
現(xiàn)將《清產(chǎn)核資中土地估價實施細則》印發(fā)給你們，請結(jié)合本地區(qū)和本部門的實際情況，在清產(chǎn)核資工作中執(zhí)行，并請將執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及建議及時上報。
清產(chǎn)核資中土地估價實施細則
第一條 為了加強國有土地資源的管理，全面評價企業(yè)實力，促進理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，根據(jù)財政部、建設(shè)部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)“清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案”的通知》（財清〔１９９４〕１３號文）和國家其它有關(guān)規(guī)定，制定本實施細則。
第二條 清產(chǎn)核資中的土地估價是指各企業(yè)和實行企業(yè)管理的事業(yè)單位（簡稱“企業(yè)、單位”，下同）對所使用的國有土地進行全面清查后，在弄清權(quán)屬、界線和面積等基本情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定的土地估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，由企業(yè)、單位自行或委托具有土地估價資格的機構(gòu)評估所使用土地的基準(zhǔn)價格。
第三條 清產(chǎn)核資中土地估價范圍主要是各地區(qū)、各部門參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位使用的土地，包括清產(chǎn)核資企業(yè)、單位以土地使用權(quán)作價入股舉辦國內(nèi)聯(lián)營、股份制企業(yè)使用的國有土地。
第四條 企業(yè)、單位使用下列土地暫不估價：
（一）已用經(jīng)過評估的國有土地使用權(quán)投資或入股舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)使用的土地；
（二）以出讓方式取得國有土地使用權(quán)，其出讓金不低于所在地土地基準(zhǔn)地價的土地；
（三）已進行或擬準(zhǔn)備進行職工住房制度改革的房屋占用的土地；
（四）國有企業(yè)中的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地；
（五）已列入國家搬遷計劃的“三線”企業(yè)、單位使用的土地；
（六）不在城鎮(zhèn)內(nèi)的各類軍工等企業(yè)使用的土地；
（七）土地使用權(quán)尚未明確的土地；
（八）鐵路、民航、機場、港口、公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施占用土地，以及靶場、試驗場、危險品儲存地作業(yè)區(qū)、采礦、采油用地和高壓線路、通訊線路、輸油管線等占用的土地。
（九）其它由中央企業(yè)主管部門和省級人民政府確定的暫不列在估價范圍的企業(yè)占用的土地。
第五條 清產(chǎn)核資中土地估價工作由各級政府清產(chǎn)核資機構(gòu)與各級土地管理部門（縣以上，下同）共同組織，分工負責(zé)。
在全面展開土地估價工作前，各地區(qū)、各部門清產(chǎn)核資機構(gòu)應(yīng)主動商各級土地管理部門，在１９９４年選擇部分不同類型的清產(chǎn)核資企業(yè)進行試點，以便取得經(jīng)驗，有序全面推開。１９９４年進行企業(yè)改制的必須對所使用的土地進行估價工作，其余的清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價工作于１９９５年全面展開；以前年度已進行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位應(yīng)在１９９５年對土地估價工作進行補課。
第六條 清產(chǎn)核資中土地估價工作，原則上由參加清產(chǎn)核資企業(yè)、單位自行依據(jù)各級土地管理部門制訂并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)進行。沒有制訂土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)、單位，可以采用宗地地價直接評估法進行。
第七條 城市基準(zhǔn)地價的評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的制訂工作，由各級土地管理部門根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）等有關(guān)規(guī)定組織進行，并負責(zé)有關(guān)確認(rèn)工作。
（一）已完成基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，原則上可由企業(yè)自行以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，并以宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)方法評估。
提供基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的機構(gòu)或單位只能向企業(yè)、單位核收印制基準(zhǔn)地價及宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)資料的成本費用。收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飪r管理機構(gòu)核批。
（二）尚沒有完成基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)，由各級土地管理部門抓緊組織進行測算，予以確認(rèn)，以保證１９９５年本城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)進行國有土地的估價工作。
（三）由于客觀原因在全面清產(chǎn)核資期間仍不能完成土地基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)所在地企業(yè)、單位的土地估價，可以根據(jù)自身條件自行或委托具有土地估價資格的機構(gòu)采用宗地地價直接評估法進行。
企業(yè)、單位采用宗地地價直接評估法因技術(shù)力量不足或資料收集困難，委托具有土地評估資格的中介機構(gòu)進行評估，其中介機構(gòu)對清產(chǎn)核資中的土地評估按一般宗地評估費標(biāo)準(zhǔn)的３０％計收評估費。
第八條 本實施細則所稱“基準(zhǔn)地價”是指土地管理部門組織評估并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)所在地各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的土地使用權(quán)單位面積平均價格。
第九條 本實施細則所稱“宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)”是指由土地管理部門組織測算并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的對城鎮(zhèn)宗地土地使用權(quán)進行估價時的因素條件修正系數(shù)。
第十條 本實施細則所稱“宗地地價直接評估法”是指市場比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評估法評估地價的標(biāo)準(zhǔn)、程序等應(yīng)按國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（試行）的要求進行。
（一）市場比較法適用于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等土地交易案例比較多，土地市場活躍的地方。
（二）收益還原法適用于有租金收入或經(jīng)營收入，并通過確定總費用計算出純收益的土地。
（三）成本逼近法適用于缺乏市場交易案例，無法計算收益的開發(fā)區(qū)以及獨立工礦區(qū)的土地。
第十一條 為便于清產(chǎn)核資中土地估價工作的實施，根據(jù)城鎮(zhèn)特點、土地利用類型經(jīng)濟效益的差異和土地使用權(quán)取得方式，在清產(chǎn)核資土地估價中統(tǒng)一將土地利用類型劃分為商業(yè)、工業(yè)（含倉儲）、住宅用地三大類。評估的地價統(tǒng)一為土地基準(zhǔn)價格，不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動時土地的實際價格。各級土地管理部門應(yīng)統(tǒng)一清產(chǎn)核資中城鎮(zhèn)土地估價的各項參數(shù)。
第十二條 企業(yè)、單位的土地估價工作應(yīng)首先制訂具體方案，內(nèi)容包括：
（一）企業(yè)、單位根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓纼r標(biāo)準(zhǔn)和工作要求，確定估價方法；
（二）企業(yè)、單位根據(jù)自身人員和技術(shù)條件，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋毓纼r的技術(shù)要求等，提出自行或委托進行估價的方案；
（三）企業(yè)、單位進行土地估價的具體時間安排；
（四）企業(yè)、單位土地估價工作的組織機構(gòu)和人員安排。
第十三條 土地估價工作程序：
（一）各級政府清產(chǎn)核資機構(gòu)與各級土地管理部門共同對企業(yè)、單位土地估價專業(yè)人員組織進行政策、方法、技術(shù)培訓(xùn)。
（二）企業(yè)、單位成立土地估價工作小組。
（三）土地估價單位收集下列與土地估價有關(guān)的資料。
１．征地或受讓土地原始資料。
２．土地清查結(jié)果，包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報表等。
３．本企業(yè)、單位的土地條件資料。
４．本地區(qū)基準(zhǔn)地價及宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)等土地估價成果。
５．本地區(qū)市場地價資料。
６．影響本企業(yè)、單位地價的其它因素資料。
７．其它資料，包括當(dāng)?shù)赝恋毓纼r的各種有關(guān)參數(shù)。
（四）企業(yè)、單位對使用的土地依據(jù)有關(guān)資料、標(biāo)準(zhǔn)進行預(yù)先測算，摸清基本情況，驗證技術(shù)方法，做到心中有數(shù)。
（五）依據(jù)收集的土地估價資料和當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定，按確定的估價方法和估價方案具體組織進行。
（六）企業(yè)、單位進行土地價格評估后，要寫出土地估價報告。報告的主要內(nèi)容包括：工作組織、資料來源、估價程序與方法、估價結(jié)果等。
（七）企業(yè)、單位依據(jù)其使用的土地面積、利用類型和估價結(jié)果填報“土地估價結(jié)果申報表”，格式見附表。
（八）上報土地估價報告和土地估價結(jié)果申報表，作為有關(guān)部門認(rèn)定審批土地估價結(jié)果的依據(jù)。
第十四條 企業(yè)、單位將土地估價報告和土地估價申報表，經(jīng)企業(yè)、單位主管部門審核簽署意見，報所在地土地管理部門確認(rèn)。
第十五條 土地管理部門收到企業(yè)、單位的土地估價報告和土地估價申報表后，對企業(yè)、單位土地估價結(jié)果組織確認(rèn)。確認(rèn)的主要內(nèi)容有：
（一）土地使用權(quán)取得是否合法；
（二）土地估價方法應(yīng)用是否符合規(guī)定；
（三）土地估價資料的可靠性和準(zhǔn)確性；
（四）土地估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和地價水平的空間變化規(guī)律的合理性；
（五）需要確認(rèn)的其它內(nèi)容；
各級土地管理部門確認(rèn)過程中，不收取費用。
第十六條 經(jīng)土地管理部門確認(rèn)的企業(yè)、單位的土地資產(chǎn)評估結(jié)果，由同級清產(chǎn)核資機構(gòu)會同有關(guān)部門進行批復(fù)。
第十七條 企業(yè)、單位依據(jù)同級清產(chǎn)核資機構(gòu)下達的批復(fù)文件，相應(yīng)調(diào)整帳務(wù)。帳務(wù)處理方法按財政部的另行規(guī)定辦理。
第十八條 各級清產(chǎn)核資機構(gòu)匯總上報各企業(yè)、單位土地估價結(jié)果，報上一級清產(chǎn)核資機構(gòu)，并抄同級土地管理部門備案。
第十九條 中央企業(yè)的土地，估價結(jié)果先經(jīng)中央企業(yè)財政駐廠員處審核，再報當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T確認(rèn)，由中央企業(yè)主管部門復(fù)審（有異議的，要商國家土地管理局同意）匯總后報財政部清產(chǎn)核資辦公室會同有關(guān)部門進行帳務(wù)審批。
第二十條 各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市和中央企業(yè)主管部門應(yīng)根據(jù)《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》和本實施細則，結(jié)合國家其它有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)兀ū静块T）情況，制訂當(dāng)?shù)兀ū静块T）的土地估價具體實施辦法。
第二十一條 本實施細則由財政部清產(chǎn)核資辦公室和國家土地管理局共同解釋。
第二十二條 本實施細則自發(fā)布之日起執(zhí)行。
附：土地估價結(jié)果申報表（略）